Od prípadu k prípadu je to iná stratégia, ale keďže sa s takýmito prípadne stretávam bežne v praxi, stále nájdeme ideálnu cestu k spokojnosti všetkých zúčastnených strán.

Z mojich skúseností som pre Vás pripravila praktickú pomôcku v podobe článku, ktorá Vám poskytne informácie a tipy, ak sa náhodu nachádzate v podobnej situácii, že potrebujete predaj skĺbiť s kúpou. Ideálny scenár určite je, aby všetko prebehlo hladko a bez zbytočného stresu.

NaKope 27

 

Sústreďte sa na prípravu, alebo POZOR na hurá akciu

Realitný obchod je pre každého veľká vec a čo takto rovno tzv. CROSS-SALE, kedy sa usilujete ako predať, tak aj kúpiť.

Kým sa do toho bezhlavo pustíte, treba sa aspoň teoreticky pripraviť a teda si odpovedať na tieto dôležité otázky:

Chcem predať, presťahovať sa do prenájmu a až potom hľadať, podľa toho, koľko budem mať peňazí?
Alebo

Chcem pri predaji rovno kúpiť, aby som sa presťahoval z predaného do kúpeného?
Alebo

Chcem si vybrať nehnuteľnosť a až bude isté, že ju kúpim, potom začnem rýchlo predávať?
Alebo

Chcem popri predaji kúpiť nehnuteľnosť, na ktorú mi ale nebudú stačiť financie získané z predaja, takže budem musieť využiť ešte čerpanie hypotéky?

Možností, ako skĺbiť predaj s kúpou je hneď niekoľko, preto odporúčam si všetky varianty poriadne zvážiť a vytipovať si stratégiu, ktorá vám bude najviac v danom momente vyhovovať a tej sa následne držať.

Taktiež by nebolo od veci si premyslieť, čo spravím, ak sa mi nerozbehne scenár A ale scenár B. V realitnom svete pôsobí toľko premenných faktorov, že nie je v nikoho silách vytvoriť presne nalinajkovanú os, ktorá vyjde presne do bodky od začiatku až do konca.

S najväčšou pravdepodobnosťou, budete v určitej fáze čeliť, neočakávanej zmene či komplikácii. Práve na tomto mieste pripomeniem, že sa vyplatí zveriť celú túto akciu do rúk odborníka, ktorý jej dá určitú pridanú hodnotu a dokáže obstarať čo najideálnejší priebeh za každých okolností.

NaKope 24

 

 

5 podstatných bodov, ktoré treba treba zvážiť hneď od začiatku

#1 Predajná cena

Práve táto je úplná základ, nakoľko trhovú hodnotu svojej nehnuteľnosti poznať musíte. Ale žiadne prižmúrenie oka, prípadne strieľanie si ceny „od buka do buka“, pri surfovaní na realitných portáloch, neprichádza do úvahy. V tomto prípade potrebujete musíte naozaj vedieť ako ste na tom.

Potrebujete vedieť na čom ste, nechajte si spracovať odhad ceny od odborníka, kliknite na nasledujúci odkaz a ja vám ochotne pomôžem

https://janasalusova.sk/ohodnotit-nehnutelnost-zdarma/

Týmto zistíte, v akej cenovej hladine sa so svojim majetkom pohybujete a či si budete môcť dovoliť splniť si priania o svojej novej nehnuteľnosti. Urobíte si povedomie o prípadných (ne)existenciách finančných rezervách a jej odchýlkach. Ak by bolo nutné predaj urýchliť, väčšinou to znamená nastaviť predajnú cenu o niečo nižšie.

 

#2 Aká bude vaša budúca nehnuteľnosť

Zamyslite sa poriadne nad tým, akú nehnuteľnosť plánujete kúpiť. Vopred si treba zistiť, aká je vo vami vyhliadnutej lokalite ponuka, či vyhovie vašim požiadavkám a nebude vás limitovať v zariaďovaní všetkých záležitostí, ktoré súvisia s kúpou.

Horšie dosiahnuteľná kúpa môže všetko natiahnuť, vtedy by sa musel predaj spustiť inokedy, ale by ste sa museli dohodnúť na neskoršom predaji, alebo by ste dokonca museli dočasne bývať niekde inde.

Platí to samozrejme aj naopak. Nehnuteľnosť, ktorá je atraktívna, o ktorú je veľký záujem, vyžaduje rýchle rozhodovanie. Tento prípad sa nezaobíde bez precíznej prípravy na predaj, aby niekde nevznikol zadrel alebo prestoj.

 

#3 Právny stav nehnuteľnosti

Viažu sa k nehnuteľnosti nejaké vlastnícke obmedzenia? Je nehnuteľnosť zaťažená právnou vadou? Majte o tom prehľad a čo  sa dá vyriešiť dopredu, určite vyriešte. Aj právny stav nehnuteľnosti pochopiteľne ovplyvňuje termíny a všetky nadväznosti.

 

# 4 Financovanie

Približne vieme dopredu odhadnúť či nám novú kupovanú nehnuteľnosť zaplatí tá predaná. Ak nie, čaká vás trochu náročnejší proces, pretože do toho celého vstúpi hypotekárny úver.

Podobnú prekážku predstavuje aj prípadný úver, ktorý sa vzťahuje na predávanú nehnuteľnosť. Potom musíte do celého procesu zahrnúť aj banku a navrhnúť vhodný predajný postup, ktorý spočíva vo vyplatení hypotéky z iných zdrojov, alebo zo zaplatenej ceny, alebo prevzatie hypotéky novým majiteľom.

Spravte si svedomito finančnú analýzu a podľa nej prispôsobujte vyjednávanie pri predaji, aj pri kúpe.

 

# 5 Majte záložný plán, pre prípad keby niečo vypálilo inak

V neposlednom rade majte premyslený záložný plán, prípadne aj viac plánov, ktoré  vás uchránia pred prípadnou panikou a zlými rozhodnutiami, keby sa niečo nepodarilo ako ste plánovali. Môže sa zdržať developerský projekt, kde máte rezervovaný byt, alebo nastanú komplikácie u majiteľa kupovanej nehnuteľnosti, alebo rovno u vás, vo vašom predaji.

Buď počítajte s náhradným dočasným bývaním, alebo pre svoj byt vyjednajte dlhšie lehoty od rezervácie až k predaju. Záleží na vás, či budete uvažovať obozretne, alebo sa rozhodnete všetko vyriešiť, ako sa vraví „za chodu“.

Udiať sa môže čokoľvek, skúsený maklér by si mal ale so všetkým poradiť tak, aby obchody dobehli do úspešného konca.

 

 Odporúčanie pre najčastejšie scenáre, príp. ako všetko skĺbiť

Varianty ktoré sme si spomenuli v článku:

 

1. Predávate a zároveň zháňate nehnuteľnosť – toto je asi najnáročnejšia možnosť, čo sa týka načasovania a súbehu dianí pri oboch transakciách.

V tomto prípade je nutné nastaviť cenu tak, že nehnuteľnosť predáte dobre a do potrebného dátumu. Následne totiž musíte stihnúť uhradiť druhej strane kúpnu cenu, alebo aspoň dostatočnú zálohu (pokiaľ teda nemáte ešte iné voľné zdroje).

Pri tomto type obchodu je dôležitá schopnosť vyjednať optimálne podmienky u druhého predávajúceho a rozpoznať, kedy je napríklad potrebné urobiť kompromis.

 

2. Najprv predáte a potom idete kupovať – tento prípad je v podstate jednoduchá klasika a v kľude, pri ktorej ale musíte počítať v medziobdobí s prechodným bývaní.

Tu sme si uviedli, že sa to dá vyriešiť niekoľkými spôsobmi. Predáte so všetkým čo treba, ale v nehnuteľnosti ešte budete naďalej bývať ako nájomník, ale majiteľom už bude niekto iný. Alebo môžete novému majiteľovi poskytnúť zľavu z ceny a zmluvne dojednáte neskoršie odovzdanie, až za niekoľko mesiacov od zrealizovania kúpi po zápis do katastra nehnuteľností.

Prípadne navrhnete neštandardnú rezerváciu na dlhšie obdobie, s odpovedajúcou rezervačnou zálohou. Akonáhle rezervujete aj vy, spustí sa u oboch strán dokončenie predaja tak, aby ste získali včas peniaze na kúpu novej nehnuteľnosti.

Opäť ale všetko vychádza z vašich finančných možností, požiadaviek na druhej strane a situácie na realitnom trhu.

 

3. Najprv kúpite (rezervujete) a potom predáte – pred touto variantou, vás ale radšej vopred varujem. Pokiaľ nemáte dosť vlastných finančných zdrojov navyše, môžete sa dostať pod výrazný tlak.

Môže sa vám stať, že nehnuteľnosť zarezervujete (napríklad pri obrovskom nadšení z obhliadky), ale na úhradu celej kúpnej ceny budete potrebovať financie z predaja svojej nehnuteľnosti, potom vás začne tlačiť čas.

Čo nám z toho vyplýva? Že kupujúceho budete musieť nájsť extrémne rýchlo, čo so sebou môže niesť riziko v podobe zníženia ceny. Skúsený realitný maklér vie túto situáciu čiastočne ukorigovať svojimi skúsenosťami a postupmi. Napriek tomu s ním svoje vášne prekonzultujte v dostatočnom časovom predstihu. Ideálne pred tým, ako sa niekomu upíšete a aby ste o predaji nehnuteľností niečo vedeli.

Predaj s nadväzujúcou kúpou nehnuteľnosti býva zradný a komplikovaný, o to skôr pre niekoho, kto sa s realitnými obchodmi nestretáva na dennej báze. Vybavovačky a vyjednávanie vyžaduje omnoho viac skúseností a úsilia, ako len klasický predaj alebo kúpa.  

Nejde len o načasovanie a efektívne previazanie realitných krokov (podpisy, zmluvy, úschova peňazí, uvoľnenie…), ale od začiatku aj o oslovenie vhodného záujemcu alebo predávajúceho. Od začiatku, viac ako inokedy sú nevyhnutné špičkové obchodné, právne, vyjednávacie a organizačné schopnosti a odolnosť voči stresu.

Na takýto typ transakcie si preto najmite odborníka s adekvátnymi skúsenosťami, ktorý ma takýto typ obchodu ako sa vraví „v malíčku“ a vie ako sa obracať, nech sa udeje čokoľvek.

Potrebujete pomôcť pri tzv. CROSS – SALE (predaj a zároveň kúpa) transakcii? Kliknite na nasledujúci link a ja vám ochotne pomôžem

https://janasalusova.sk/pomoc-s-predajom-nehnutelnosti/